O mecanismo de troca de imóveis por cotas tem impulsionado aquisições no mercado de fundos imobiliários, aumentando o volume negociado no mercado secundário.

A prática, que se tornou uma das principais ferramentas de crescimento para fundos com elevada liquidez, também gerou dúvidas entre investidores.

Impactos no Mercado

A preocupação se concentra na diferença entre o preço de mercado e o valor patrimonial. À medida que a cota se afasta do valor justo, novas emissões tendem a ficar mais desafiadoras.

Raul Lemos, gestor da TRX, afirmou que o uso das cotas como moeda é estrutural, mas sua intensidade depende do ciclo macroeconômico. Segundo ele, o mecanismo permite ser mais criativo e oportunístico na compra dos ativos. Lemos reconhece o impacto da pressão vendedora no curto prazo, mas pondera que ela vem acompanhada de forte demanda, especialmente nos fundos mais líquidos. O fundo TRXF11 gira entre R$ 15 milhões e R$ 20 milhões por dia em negociação.

Marx Gonçalves, Head de Fundos Listados do Research da XP, diz que a oscilação da cota faz parte da dinâmica natural do mercado. Gonçalves afirma que o foco da gestão deve ser na preservação e no crescimento sustentável do patrimônio do fundo.

Riscos na Execução

Rodrigo Medeiros, fundador da Research DesmistificandoFII, avalia o mecanismo como eficiente, mas alerta que o risco está na execução. Medeiros diz que pagar caro na troca compromete a criação de valor.

Alexandre Despontin, CEO da Mérito, destaca que os principais riscos estão na precificação das cotas recebidas e na liquidez do fundo pagador. Despontin diz que a análise deve ir além do preço nominal.