A utilização de cotas como forma de pagamento na compra de imóveis por fundos imobiliários tem se tornado mais comum, especialmente em um contexto de juros elevados e menor facilidade de captação por meio de emissões tradicionais.

A estratégia permite que fundos adquiram imóveis sem a necessidade de desembolso imediato de caixa, efetuando o pagamento com cotas aos vendedores.

Precificação das cotas

Lauro Sawamura Kubo, gestor da Patagônia Capital, destaca que a precificação das cotas é um fator limitante. Segundo ele, a cota precisa estar bem precificada, idealmente alinhada ao valor patrimonial, para evitar a desvalorização.

A liquidez no mercado secundário também é um fator determinante para a viabilidade dessas operações.

Comportamento do vendedor

Outro ponto relevante é o comportamento do vendedor após a transação. Kubo afirma que a pressão vendedora pode impactar o preço das cotas e prejudicar os cotistas.

A credibilidade do fundo também influencia a aceitação das cotas como pagamento.

Vantagens para fundos maiores

Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, aponta o valor patrimonial e a liquidez como principais limitantes. Fundos maiores tendem a ter vantagem nesse tipo de operação devido à maior liquidez oferecida.

Schneider observa que o modelo pode acelerar o crescimento dos fundos, mas exige disciplina.

A operação envolve a entrega de cotas em troca de imóveis.