O fundo imobiliário XPML11 (XP Malls) espera uma reavaliação positiva de seus ativos nos próximos ciclos, após um período impactado pelo cenário macroeconômico e decisões estratégicas da gestão.
Felipe Teatini, gestor do fundo, analisou a trajetória do valor patrimonial no programa Liga de FIIs, do InfoMoney.
Valor Patrimonial e P/VP
O valor patrimonial do fundo está avaliado em R$ 6,4 bilhões. O preço sobre valor patrimonial (P/VP) é de 0,99.
Teatini afirmou que a queda na cota patrimonial foi de 115 para 108, percentualmente não expressiva, considerando o contexto.
Reavaliação Prevista
A expectativa da gestão é que o próximo ciclo de reavaliação, previsto para junho e julho, reflita um ambiente mais favorável, tanto macroeconomicamente quanto na qualidade dos ativos.
Teatini mencionou a queda da taxa de juros, que melhora as taxas de desconto e cap rates de saída dos ativos.
O gestor destacou que o portfólio atual do XPML11 está mais qualificado após a venda de ativos com desempenho inferior.
Em 2023 e 2024, houve inaugurações relevantes no portfólio, como as expansões do Cidade Jardim e do Catarina. Este ano, não há expansões dessa magnitude.
Impacto da Alavancagem
Decisões tomadas durante a pandemia, relacionadas à estrutura de dívida do fundo, impactaram o valor patrimonial.
A estratégia de postergar pagamentos elevou o saldo devedor, afetando o valor patrimonial. Segundo Teatini, o impacto foi de 5% a 6%.
A queda de juros pode influenciar nas taxas de desconto e no cap rate dos ativos.
