A crescente expansão de empresas de varejo eletrônico, como Shopee e Mercado Livre, tem impulsionado a demanda por galpões logísticos no Brasil, beneficiando fundos imobiliários do setor.

Um exemplo é o fundo imobiliário TRBL11 (Tellus Rio Bravo Renda Logistica), que anunciou a locação integral de um imóvel em Contagem (MG) para a operação logística da Shopee. O contrato foi firmado por meio da SHPX Logística, com prazo de 60 meses.

Com a entrada da Shopee, a empresa passou a representar 34,4% da receita imobiliária contratada do fundo.

Demanda por galpões

Segundo Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, o crescimento do e-commerce tem gerado procura por galpões novos e bem localizados, especialmente próximos às grandes capitais.

A busca se concentra em imóveis dentro de um raio de 30 a 60 quilômetros das grandes capitais, que já possuam infraestrutura adequada para operação logística.

A corrida por novos centros de distribuição reflete a transformação do modelo logístico do e-commerce. As empresas buscam reduzir prazos de entrega e aproximar seus estoques dos centros consumidores.

No caso do TRBL11, o imóvel foi originalmente desenvolvido no modelo built to suit (BTS) para os Correios e passará por adaptações para atender à operação da Shopee, principalmente na área de recebimento e expedição de cargas.

Projetos Built to Suit

Com a vacância em níveis reduzidos, muitas empresas passaram a optar por projetos built to suit, desenvolvidos sob medida para suas operações. O TRXF11 anunciou o desenvolvimento de um galpão logístico BTS locado à Shopee em Londrina (PR). O imóvel terá 33 mil m² de área bruta locável e contrato atípico de 10 anos, com conclusão prevista para 2027.

Segundo Guilherme Bueno, sócio e gestor da RBR Asset Management, o crescimento do e-commerce continua puxando a demanda por novos espaços logísticos.

As vacâncias em galpões logísticos estão entre 5% e 10%. As grandes empresas de e-commerce têm optado pelo BTS, que permite viabilizar áreas grandes e com padrão mais elevado.

Dados da Buildings indicam que o Mercado Livre ainda domina o mercado de ocupação de galpões no país. A companhia possui cerca de 3,74 milhões de m² distribuídos em 92 instalações logísticas, enquanto a Shopee soma 1,65 milhão de m² em 110 ocupações.

Segundo Fernando Didziakas, sócio-fundador da Buildings, o Mercado Livre tem centros de distribuição maiores e mais concentrados. Já a Shopee trabalha com mais endereços e estruturas menores, mais pulverizadas.

A Shopee tem uma presença mais espalhada em regiões como Nordeste e Centro-Oeste, enquanto o Mercado Livre concentra operações maiores principalmente no eixo Sul-Sudeste.